Das Mietrechtsnovellierungsgesetz ist zum 1. Juni 2015 in Kraft getreten und damit auch das Bestellerprinzip.

Das Bestellerprinzip gilt ausschließlich für die Vermittlung von Miet-Wohnungen, Miet-Häusern und Grundstücken und beinhaltet die Regelung:

„Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn auch.“

Für Mieter gilt:
Die Courtage / Provision ist nur fällig, wenn der Makler explizit durch einen schriftlich erteilten Maklersuchauftrag, beauftragt wurde.
Der Vermieter darf die Courtage nicht unverhältnismäßig auf die Miete umlegen (Mietpreisbremse) Verlinkung

Für Vermieter gilt:
Beauftragt der Eigentümer den Makler, muss er auch die Courtage / Provision zahlen. Die entstandenen Kosten dürfen nicht an den Mieter weiter gegeben werden.

Sowohl für Gewerberaummietverhältnisse als auch für den Verkauf und Ankauf von Immobilien bleibt es bei den gesetzlichen Regelungen des BGB.

Das heißt, dass nach wie vor bei der Anmietung eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks der Mieter die Provision für den Makler übernehmen muss.  Gleiches gilt bei einem Kauf einer Immobilie. Hier hat der Käufer weiterhin die Maklercourtage zu entrichten.

Wie das Wort bereits erklärt, beauftragt man mit Unterzeichnung einen Makler, die Wohnung mit den gewünschten Eckdaten zu suchen und zur Beratung zur Seite zu stehen. Bei Gefallen, kümmert sich der Makler um die finalen Vorbereitungen für die Übergabe der Immobilie.
Die unter anderem die Kommunikation mit dem Vermieter, aber auch die Zusammenstellung der benötigten Unterlagen sowie die Begleitung bei der Vertragsabwicklung, beinhaltet.

Erst bei Zustandekommen eines Mietvertrags ist die Vermittlungsprovision an den Makler zu entrichten.

Maklersuchauftrag beauftragen

Die Mietpreisbremse gilt nur bei Neuvermietungen.

Die Regelung besagt, dass die Kaltmiete nur noch alle 3 Jahre um höchstens 15 Prozent erhöht werden darf. Dabei darf die Miete auch nach der Erhöhung nicht mehr als 10 Prozent über dem örtlichen Mietspiegel liegen

Ein Neubau ist eine Wohnung bzw. ein Wohnhaus, das erstmals genutzt und vermietet wird. Der Vermieter kann die Miete frei festlegen, ohne die Mietpreisbremse zu beachten.

Dies gilt auch wenn der Vermieter eine Wohnung umfassend modernisiert hat. Allerdings nur für die erste Vermietung nach der Modernisierung.
Eine Modernisierung ist umfassend, sofern die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht.

Vermieter haben einen sogenannten Bestandsschutz.
Hat sein Vormieter bereits eine hohe Miete gezahlt, muss er bei einer Neuvermietung die Miete nicht kürzen um der Mietpreisbremse zu entsprechen. Er kann die gleiche Miete wie vom Vormieter verlangen.

Der Vermieter darf frühestens 15 Monate nach Einzug oder nach der letzten Mieterhöhung die Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen.
Bei einer Mieterhöhung sind sogenannte Kappungsgrenzen zu beachten. Diese gelten nur für laufende Mietverhältnisse und regeln, dass der Vermieter die Miete innerhalb drei Jahre nicht um mehr als 15 Prozent erhöhen darf, auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist.

Grundlage für eine Mieterhöhung ist immer die tatsächliche Wohnfläche, auch wenn im Mietvertrag eine abweichende Wohnungsgröße steht.
Der Vermieter muss die Mieterhöhung und die dafür zwingend erforderliche Begründung, in Textform an den Mieter übermitteln. Dies kann per Post oder aber auch per E-Mail erfolgen.

Der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen. Für die Zustimmung muss der Vermieter dem Mieter eine Überlegungsfrist einräumen. Die Bedenkzeit beginnt mit dem Zugang des Schreibens und endet mit Ablauf des übernächsten Monats. Somit mindestens zwei Monate und höchstens einen Tag weniger als drei Monate.

 

Die Kosten für Modernisierungsarbeiten darf der Vermieter auf die Miete umlegen.

Die Zustimmung zur Mieterhöhung ist formfrei. Sie kann auch mündlich ausgesprochen werden oder stillschweigend erfolgen, indem der Mieter die erhöhte Miete einfach zahlt.

Im Zuge einer Mieterhöhung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Er kann innerhalb der Überlegungsfrist die Wohnung mit einer Frist von nur zwei Monaten kündigen.

Ist der Mieter mit der Mieterhöhung nicht einverstanden, kann er seine Zustimmung verweigern. Dazu muss allerdings ein Grund vorliegen. Der Vermieter muss dann auf Zustimmung klagen.
Kappungsgrenzen sind zu beachten!

Kappungsgrenzen gelten nur für laufende Mietverhältnisse.

In Bayern darf der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 15 Prozent erhöhen, auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist.

Bei der Staffelmiete vereinbaren Mieter und Vermieter schriftlich, wann die Miete künftig steigt und um welchen Betrag.

Hier gilt:

  • Mindestens 1 Jahr muss zwischen den einzelnen Mieterhöhungen liegen.
  • Die jeweilige neue Monatsmiete oder der jeweilige Erhöhungsbetrag müssen im Vertrag betragsgemäß ausgewiesen werden. Prozentsätze genügen nicht und sind unwirksam.
  • Zusätzliche Mieterhöhungen sind während der Vertragslaufzeit nicht zulässig. Auch Modernisierungskosten dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden.
    Sofern es im Mietvertrag vereinbart wurde, sind nur erhöhte Betriebskosten davon ausgenommen.
  • Ein Kündigungsverzicht kann über längstens vier Jahre vereinbart werden.
  • Eine Staffelmietvereinbarung ist grundsätzlich nicht auf eine bestimmte Laufzeit beschränkt.
  • In Bayern muss auch beim Staffelmietvertrag bei Neuvermietungen, die Mietpreisbremse berücksichtigt werden.
    Für den Mieter gilt nur ein eingeschränkter Bestandschutz.
    Liegt die Miete schon aufgrund einer in der Vergangenheit getätigten Mietstaffelerhöhung über 10% der ortsüblichen Vergleichsmiete, muss die Miethöhe zwar nicht gesenkt werden, weitere vertraglich vereinbarte Staffelmieterhöhungen sind jedoch nicht zulässig.

Bei der Indexmiete vereinbaren Mieter und Vermieter schriftlich, dass die Miete, durch den vom Statistischen Bundesamt jährlich ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, bestimmt wird. Die Mietzinsentwicklung richtet sich ausschließlich nach diesem Preisindex.

Hier gilt:

  • Mindestens 1 Jahr muss der Mietzins unverändert bestehen bleiben.
  • Zusätzliche Mieterhöhungen sind während der Vertragslaufzeit nicht zulässig. Auch Modernisierungskosten dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden.
    Ausgenommen hiervon sind jedoch gesetzlich notwendige oder behördlich angeordnete Modernisierungen.
  • Jede Mieterhöhung muss vom Vermieter geltend gemacht werden, sie erfolgt nicht automatisch.
  • Der Indexmietvertrag unterliegt nicht der Mietpreisbremse.
  • Mieterselbstauskunft
  • Kopie Personalausweis von allen Mietparteien
  • 3 aktuelle Einkommensnachweise, bei Selbstständigkeit eine BWA oder eine Auskunft vom Steuerberater

Maklerkosten:
In Bayern sind es 3% zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer von 19 %, wenn ein Makler eingeschaltet wird. Das sogenannte Bestellerprinzip (wer den Makler bestellt, bezahlt ihn), gilt nicht für den Verkauf.
Hier trägt, in der Regel, der Käufer die Maklerkosten.

Notar- und Gerichtskosten:
Etwa 1,5 %

Ein Immobilienkauf erfordert immer eine notarielle Beurkundung. Der Notar stellt vor Vertragsschluss die Identität der beteiligten Parteien fest und entwirft die Kaufverträge, die dann persönlich in der Kanzlei unterzeichnet werden. Darüber hinaus veranlasst er die Eintragung des Eigentümers im Grundbuch. Die Arbeit des Notars wird mit einem Prozent des Kaufpreises veranschlagt. Die einzelnen Posten werden in der Notarrechnung als Kaufnebenkosten aufgelistet. Die Kosten für den Grundbucheintrag betragen etwa ein halbes Prozent vom Immobilienkaufpreis.

Grunderwerbsteuer
In Bayern 3,5 %

Das Finanzamt schickt eine Rechnung über die Höhe der Grunderwerbsteuer an den Käufer. Diese beträgt in Bayern 3,5 % des Immobilienkaufpreises, unabhängig vom Objekt (Grundstück, Haus, Wohnung). Nach Eingang der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus und bestätigt damit die Begleichung der Steuerschuld. Erst nach Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung darf der Notar den Eintrag des neuen Eigentümers in das Grundbuch veranlassen.

Beim Alleinauftrag bindet sich der Immobilienverkäufer exklusiv an einen bestimmten Makler, der seinerseits vertraglich zur Tätigkeit verpflichtet ist.

Sich an einen professionellen Makler zu wenden, hat nur Vorteile, da dieser profunde Marktkenntnisse sowie langjährige Erfahrungen auf dem Immobilienmarkt besitzt sowie die Immobilie preislich einschätzen kann um sie erfolgreich verkaufen zu können.

Eine Orientierung des möglichen Verkaufspreises wird durch eine professionelle Immobilienschätzung ermöglicht. Bei einer Bewertung wird vor allem die Gebäudesubstanz und die Wirtschaftlichkeit berücksichtigt.

Ein Gutachten schafft immer Klarheit.

Der Verkäufer hat dadurch einen tatsächlichen Wert seiner Immobilie und vermeidet so ein Verlustgeschäft.

Der Käufer dieser Immobilie sieht dadurch dass er keinen überhöhten Preis bezahlt.

Eine langjährige Berufserfahrung des Gutachters auf diesem Gebiet und mit der entsprechenden Zertifizierung nach festen Normen, garantieren eine professionelle Immobilienbewertung.

Die Baubeschreibung eines zu errichtenden Gebäudes ist einer der wichtigsten Vertragsbestandteile, denn hier wird genau beschrieben, welche Leistungen zum vereinbarten Preis zu erbringen sind.

Steht der Bau im Zusammenhang mit einem Grundstückskauf bzw. Kauf vom Bauträger, wird die Baubeschreibung als Bestandteil des Kaufvertrages zwingend notariell beurkundet.

Stichpunkte zum Inhalt einer Baubeschreibung:

  • Allgemeine Beschreibung der Bauleistung
    unter anderem Art, Nutzung, Gesamtumfang, Funktion, Konzept der Bauleistung
  • Qualitäten, Fabrikate, Preise
  • Beschreibung der örtlichen Gegebenheiten und Infrastruktur
  • Festlegungen zur Ausführung der Bauleistung
  • Planunterlagen

Die Teilungserklärung beinhaltet welche Räume und Gebäudeteile zu welcher Einheit gehören ( Miteigentumsanteile ), welche Gebäudeteile in Sondereigentum stehen und welche Gemeinschaftseigentum sind.

Die Teilungserklärung muss notariell beglaubigt werden und ist eine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt, dass die Immobilie in Miteigentumsanteile aufgeteilt wurde.

Der Immobilienverkauf durch Anwendung des Bieterverfahrens unterscheidet sich zum üblichen Verkaufsablauf, vor allem dadurch, dass nicht der Verkäufer den Preis festlegt sondern die potentiellen Käufer ihre Preisvorstellungen äußern.

Das Bieterverfahren ist keine Auktion oder Versteigerung!

Beispiel für den Ablauf eines Bieterverfahrens:
Die Regeln des Bieterverfahrens können individuell gestaltet werden

  • Der Verkäufer wählt einen fachkundigen Immobilienmakler aus, der die Immobilie professionell bewerten kann.
  • Der Immobilienmakler erstellt ein aussagekräftiges Exposé.
  • Die Bewerbung des Objekts erfolgt durch verschiedene Werbemethoden. Meistens wird ohne Kaufpreis inseriert. Es ist aber auch möglich ein Mindestgebot vorzugeben. Wichtig ist, dass ein Hinweis auf das Bieterverfahren enthalten ist und auch die Aussage „Eigentümerzustimmung vorbehalten“. Somit behält der Verkäufer das Letztentscheidungsrecht.
  • Im Inserat selbst, kann bereits ein fester Besichtigungstermin angegeben werden.

Bei der offenen Bieterbesichtigung können sich alle Kaufinteressenten vor Ort ein Bild von der Immobilie machen und Fragen an den Eigentümer und Immobilienmakler stellen.

  • Der Makler setzt eine Bietfrist und die Interessenten können in dieser Zeit ihr Gebot abgeben.
  • Der Eigentümer hat das letzte Wort und kann nach Ablauf der Bietfrist frei entscheiden, ob er überhaupt ein Angebot annehmen möchte und auch welches. Es muss nicht der Meistbietende sein.
  • Erst mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags ist der Käufer verpflichtet, den Kaufpreis zu bezahlen.

Wenn Sie unserer Vorgehensweise bei Bieterverfahren, oder auch die Vor- und Nachteile wissen möchten, können Sie uns gerne kontaktieren.

Gewerbe Miete

3 Netto Monatsmieten zzgl. 19% MwSt

Wohnung Miete

2 Netto Monatsmieten zzgl. 19% MwSt,
Nach dem Bestellerprinzip zahlt derjenige die Provision, der den Makler beauftragt.

Immobilienkauf

Der Käufer zahlt die Maklerprovision. Diese beträgt in Bayern 3,57% inkl. 19% MwSt.

Immobilienverkauf

Möchte der Eigentümer seine Immobilie verkaufen und beauftragt ein professionelles Maklerbüro damit, entstehen ihm dabei keine Kosten.
Der Makler trägt in der Regel die Vermarktungs- und Werbekosten.
Der Käufer zahlt die Maklerprovision. Diese beträgt in Bayern 3,57% inkl. 19% MwSt.

Alternativ kann der Verkäufer auch ein Erfolgshonorar mit dem Makler vereinbaren, welches frei verhandelbar ist. Die Immobilie kann dann „provisionsfrei“ angeboten werden.

 

Bitte beachten Sie, dass unsere FAQ ausschließlich der allgemeinen Information dienen und keine Rechtsberatung im Einzelfall ersetzen.